No passado dia 30/12, foi publicado um Decreto-Lei (nº117/2024) que regulamenta a Lei dos Solos, nomeadamente a reclassificação de terrenos. Na prática, conforme tem sido noticiado, passa a ser mais fácil construir habitação em terrenos rústicos. Contudo, uma análise mais detalhada, demonstra que as regras são mais apertadas.

Reclassificação para solo urbano já existia

Em primeiro lugar, é necessário esclarecer que a possibilidade reclassificação de um terreno rústico para solo urbano já existia até na regulamentação original de 2015. Contudo, a mesma obedecia a procedimentos complexos. Mais recentemente, em janeiro de 2024, com o chamado Simplex da construção civil, passou a haver procedimentos simplificados de reclassificação dos imóveis pelos municípios.

Então o que mudou com o novo regime?

Até agora, a “reclassificação do solo rústico para solo urbano com uso habitacional” mesmo com esse regime simplificado apenas era possível com fundamentação numa Estratégia Local de Habitação ou de uma Carta Municipal de Habitação ou Bolsa de Habitação ou Habitação a Custos Controlados.
Com as novas regras, passa a ser possível esta reclassificação quando um mínimo de 70% da área de construção acima do solo se destine a “habitação pública” ou a “habitação de valor moderado”. Há outros requisitos, mas os mesmos são facilitados. Para mais, pode haver 30% de construção a valores de mercado, ou seja, sem qualquer limite de preços.

Valor moderado não é assim tão baixo…

Mesmo nos tais 70%, a expressão “habitação de valor moderado” pode não significar preços especialmente baixos. Tal acontece porque as novas regras estabelece que o valor por m2 (área bruta privativa) não pode exceder um dos seguintes limites:

• Mediana do preço do m2 para habitação a nível nacional; ou
• 125% da mediana do preço do m2 no concelho até ao máximo de 225% da mediana nacional.

Assim, se naquele concelho o preço médio é de €2.000 / m2 para um imóvel de 100 m2, o preço final seria de €200.000. Ora, uma habitação a preço moderado (70% do empreendimento) com a mesma área teria um preço máximo de €250.000.

Mas há zonas restritas e outras regras!
A análise detalhada na próxima Revista Gerente

Contudo, não há liberdade total dos municípios nesta reclassificação. Com efeito, terrenos classificados na Reserva Ecológica Nacional ou de várias classes da Reserva Agrícola Nacional, bem como outras situações especiais, ficam de fora das novas regras.
Assim, no próximo número da Revista Gerente (ano 17, nº5, pág. 1) vamos analisar em mais detalhe essas normas, incluindo também a questão de registos e contratos de promessa.

Para efetuar download do documento, clique no link abaixo:

  Decreto-Lei 117/2024 - Reclassificação de terrenos rústicos (635,4 KiB)