Na passada 6ª feira, 28/2, o Parlamento aprovou em votação final global a nova redação das alterações ao Decreto-Lei de dezembro passado que tinha introduzido grandes mudanças no Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, alargando a possibilidade de construir em terrenos rústicos. Na altura, a medida gerou grande polémica, tendo levado à apreciação parlamentar que foi agora aprovada. Com tudo isto, surge a questão: afinal o que mudou?

Regras permitiam preços acima da média do concelho
Preço moderado de apartamento de 378 mil euros… 

Conforme analisámos na Revista Gerente (ano 17, nº5, pág. 1), as novas regras permitiam a construção em terrenos rústicos, desde que 70% fossem vendidos a um “valor moderado”. Assim, à partida esta medida pretendia criar habitação para a classe média. Contudo, a definição de “valor moderado” permitia que o preço máximo fosse superior em 25% à média do concelho nos municípios em que o preço por metro quadrado fosse superior à mediana nacional. Contas feitas, no concelho do Porto, para um apartamento de 100 m2, o tal valor moderado seria de €378.875, incompatível com os vencimentos da maior parte dos portugueses, mesmo com qualificação superior.

Novas regras eliminam valor moderado
Apenas arrendamento acessível ou custos controlados

Com a nova redação, o conceito de “valor moderado” foi eliminado passando o Decreto-Lei a indicar que para haver construção num terreno rústico, 70% da área terá de ser para arrendamento acessível ou para habitação a custos controlados. Assim, há limites mais baixos do que os anteriores, pois, no caso do arrendamento há máximos já definidos conforme 6 zonas do país e no caso da venda há limites de área bruta (por ex., um T2 pode ter um máximo de 95 m2) e uma fórmula de cálculo do preço por metro quadrado que existe desde 2019.

Continuidade territorial e outras regras

Para além disso, na nova redação, passa a haver a obrigatoriedade de continuidade territorial com os terrenos urbanos existentes. Na prática, tal significa que só pode ser reclassificado um terreno rústico que esteja ao lado de uma zona urbana, evitando empreendimentos no meio de zonas agrícolas. Há ainda prazos máximos de execução da obra após a reclassificação e a necessidade de provar a viabilidade económica dos negócios.

Câmaras não vão ter poder completo
A análise na próxima Revista Gerente

Uma das medidas que foi criticada pelo Presidente da República nesta matéria foi a questão do poder de reclassificação incidir sobre as Câmaras Municipais em ano de eleições autárquicas o que poderá criar situações menos claras. Assim, a nova redação também possui alterações nesta matéria. Quais?
Na próxima Revista Gerente (ano 17, nº9, pág. 1) vamos voltar a analisar este regime de construção em terrenos rústicos, incluindo os limites de rendas e preços de forma a que as empresas do setor possam verificar se as mudanças tornam este tipo de negócio interessante.

Para fazer download do texto final aprovado pelo Parlamento, clique no link abaixo:

  Texto final da alteração do Decreto-Lei de reclassificação de terrenos rústicos (Lei dos Solos) (186,0 KiB)